1、深圳二手房价飞速上涨，卖家违约不卖房。。。。。深圳2015年“330新政”后二手房价飞速上涨，据公开媒体报道，二手房价格平均涨幅超过30%，部分楼盘甚至超过50%。房价上涨，刚签订买房合同的人还没有从涨价的喜悦中回过神来，就接到了业主要求加价的通知。几番谈判下来，有的买方忍痛加价，顺利过户，双方皆大欢喜。也有的买方不愿意放弃已经有合同保护的溢价利益，不愿加价或同意的加价幅度达不到卖方的要求，交易停滞，不能正常进行。与买方同样纠结的，其实还有卖方。合同上白纸黑字，写明了履行期限和违约责任。真要违约不卖，既良心不安，也可能面临高达房价款20%的违约赔偿。与此同时，网上各类重判违约金的消息，也让卖方下不了违约不卖的决心。加价不成，是继续履行合同？还是违约不卖？一个又一个律师问过去，谁也不会给卖方吃定心丸。过户手续停滞了，市场却没有停滞。房价一天天地上涨，入市的新房、解除合同后新入市的二手房，只要放盘，就有人抢着要。也有的中介用高价诱惑业主违约，将房子交给他们去赚取佣金。涨价幅度远远超过20%以后，卖方的最后一丝犹豫，终于被高企的房价砸得灰飞烟灭！相当数量的卖家不再犹豫，一纸撤销委托的通知书，把买方逼到了绝路！无路可走，只有上法院！是放弃合同要违约金呢？还是要求继续履行合同？买方又一次陷入了纠结，日子好像过不下去了。笔者认为，每一个选择都有合同和法律的依据，买方应当综合评判各种因素，选择对自己最有利的诉讼请求。
2、二手房合同约定，法律规定。。。。。大部分中介提供的二手房买卖合同中，对于卖方违约责任的约定大同小异。常见的约定有：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过若干个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。对于逾期履行，也有未约定违约金金额，仅作概括约定的。如：任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。笔者认为，无论哪种形式的约定，对于守约的买方来说，都是有利的。但在房价飞涨的情况下，几乎所有的买方都期望买房成功，优先选择要求卖方继续履行合同。
3、要求继续履行合同，能否得到法院的支持？。。。。。要求继续履行合同，能否得到法院的支持？不同的律师却有了不同的解答。继续履行，是合同法关于违约责任的第一条法律中规定的第一项违约责任。可见“继续履行”在立法者心中的重要地位！以及“继续履行”对于维护交易稳定有多么的重要！继续履行合同的前提，是合同仍然有效且客观上可以履行。合同依法成立并发生法律效力后，可能因当事人协商一致而解除，也可能因约定的解除条件成就被解除，也可能因一方违约，另一方依法行使解除权而被解除。无论因何种原因被解除，合同解除后，对合同当事人不再发生约束力，也就是合同不再有效。不再有效的合同，任何一方当事人当然不能要求对方继续履行！客观上可以履行，对于一般人员来讲，理解起来就不是那么容易了。客观上可以履行包含以下两个条件：1、履行标的没有灭失。具体到房产买卖，是指房子没有因自然灾害或人为原因损毁而失去使用功能，也没有因交易而转让并登记给善意第三人。2、买方能够支付全部购房款。这个问题，对于具备一定资金实力或短期融资能力的人不是问题，而对于指望按揭贷款，无法融资或无法承受融资风险的买方来说，是一道不可逾越的鸿沟。笔者师曾经有一个案件，法官已经明确表示可以支持继续履行，但要求买方承诺可以一次性付款，因买方不愿意承诺而未能继续履行。上述两个条件中，损毁很好理解，善意第三人这个概念，没有学过法律的人理解起来可能会有难度。这里的善意第三人，是指不知道涉案房产存在纠纷，按市场价支付了价款且已经办理完过户手续，实际买得了该房产的人。因为这位新买主并无恶意，且按市场价付了款、过了户，如果法院支持原买方继续履行的要求，必然要撤销新签的买卖合同，不仅程序繁琐，对新买方也不公平。因此，法律设立了保护善意第三人的制度，不允许撤销新的买卖合同。新的合同不能撤销，旧的合同当然履行不了。
4、仍处在抵押状态中的房产，法院会不会支持继续履行合同？。。。。。首先，处在抵押状态中的房产，牵连到的抵押权人，可以列为第三人参与诉讼。在诉讼中查明赎楼款金额，明确第三人的协助义务。判决继续履行合同后，即使卖方不予配合，买方也可以通过代为还款而注销抵押。笔者手中有一件判决注销房产抵押的案件，连广东省高院和深圳市检察院都认为判决正确，房产已经注销抵押。其次，没有任何法律规定阻碍法院支持抵押状态房产合同的继续履行。
5、买方应当勇于要求继续履行合同，提升社会正能量。。。。。守约之风应当赞，违约邪气不可长。如果赔偿就可以解除合同，那么有钱人就会为何欲为，而诚信的人则只好怀疑一切。这肯定不是我们这个社会应当存在现象。也肯定不会有法律、有判决来助长违约的邪气。网上另有一种观点，在大声指责现行法律规定让违约者的违约成本过低，进而援引某某国家的法律，将买方的怒火引向法律规定。任何一个学法律的人都应该知道，法律的制定必然存在一定的滞后性。我们不能苛求立法者预测到今天的房价疯涨，也不能等待法律更新后来维护自己的权利。我们应该做的，就是用现在的法律规定来保护自己！前文已经说过，合同法规定违约者应当承担的第一项违约责任就是“继续履行”，能够一次性付款的买方，你还犹豫什么？在要求继续履行合同的同时，买方完全还可以依据合同的约定要求卖方按日支付违约金。卖方拖得越久，需要支付的违约赔偿金越多。无疑会对卖方恶意拖延诉讼的冲动产生一定的制约作用。笔者已经代理数个买家起诉继续履行，法院受理后要求提供买房资格证明，案件正在审理中。